物业管理法规政策问答

1、物业公司的服务范围是什么?

根据《物业管理条例》第二条规定，物业服务企业应按照物业服务合同约定，对其服务范围内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。

划重点:业主和物业服务企业之间是平等的合同关系，物业服务企业根据物业服务合同约定的服务项目、服务标准，为业主提供质价相符的服务。

2、物业服务具体内容是什么?

根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定，物业服务通常包括两大内容:一般服务和特约服务。

一般服务包括:

(1)公共部分、共用设施设备的维护和管理(如消防设施、给排水设施、监控安防设施、照明设施等);

(2)环境卫生清洁;

(3)绿化养护;

(4)公共秩序维护(如门岗进出管理、车辆停放秩序管理、业主装修管理等);

(5)物业档案资料管理(如小区规划、施工图纸、业主资料、共用设施设备出厂、维护保养资料等);

(6)对小区内违法违规违约行为进行劝阻、制止，劝阻无效的向相关行政主管部门报告;

(7)物业服务合同约定的其他内容。

特约服务是根据业主一般服务之外其个别需要提供的有偿服务。包括但不限于:业主室内的维修，如维修室内灯具、门窗等(属开发单位保修范围内的由开发企业承担),所需费用不包含在一般服务物业费中，需由业主另外支付。

3、物业服务的目的是什么?

根据《安徽省物业管理条例》第一条规定，物业服务企业根据物业服务合同约定的服务项目、服务标准对小区共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生和秩序维护等提供专业的管理服务，延长房屋及其附属设施设备的使用寿命，确保其功能的正常运行，与业主共同创造安全、舒适、文明、和谐的社区生活与工作环境，有利于物业的保值增值。

4、物业公司及服务的监督主体有哪些?

根据《安徽省物业管理条例》第三十八条等规定，新建物业实行前期物业管理。在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当依法选聘物业服务企业实施前期物业管理。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，对前期物业管理的内容予以约定。

业主大会选聘的物业服务企业，由全体业主监督，业主委员会根据业主大会决议进行监督。

小区属地街道办事处(乡镇人民政府)具体负责本辖区物业管理工作的指导、协助和监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调开发商与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。社区居委会予以协助和配合。

县级以上物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

1. 投诉反映物业服务及相关事宜的途径有哪些?

   (1)物业服务问题请向小区属地乡镇人民政府、社区居委会或者县住建局反映;

   (2)物业违规收费问题请向县市场监督管理局举报;

   (3)供电问题电话请拨打“95598”，向供电部门反映;

   (4)供水问题请拨打“0550-4531999”，向县水务公司反映;

   (5)电梯问题请拨打“12345”，向市场监督部门转办;

   (6)燃气问题请拨打“0550-4037226”,向燃气公司反映。

   6、对劝阻、制止无效的违规违约行为，物业公司、业主委员会或业主该向哪些部门报告?

   根据《安徽省物业管理条例》第七十四条规定，对小区内违法违规行为，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;因物业服务企业、业主委员会均无执法权，对劝阻、制止无效的，应及时报告有关主管部门，有关主管部门应当及时依法处理。

   城市管理、公安、消防救援、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为。

   尚未公布各职能部门联系方式的，物业服务企业、业主委员会或业主可直接向属地街道办事处反映。

   7、街道办事处、乡镇人民政府应履行职责有哪些?

   根据《安徽省物业管理条例》第六条规定

   (1)指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举；

   (2)指导和监督业主大会、业主委员会开展工作；

   (3)协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系，调处业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业在物业管理活动中的纠纷；

   (4)协调和监督物业服务企业的交接；

   (5)协调和监督老旧小区物业管理；

   居民委员会、村民委员会应当予以协助和配合。

1. 业主作为物业服务相对人享有的权利有哪些?

   根据《安徽省物业管理条例》第九条规定

   (1)提议召开业主大会会议，参加业主大会会议，提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

   (2)向业主委员会和物业服务企业提出建议或者质询;

   (3)推选业主代表，并享有被推选权;

   (4)依法使用物业共用部位、共用设施设备的权利，监督专项维修资金的管理和使用;

   (5)要求其他业主、物业使用人停止违反共同利益的行为;

   (6)法律、法规规定的其他权利。

   9、业主作为物业服务相对人所负的义务有哪些?

   根据《安徽省物业管理条例》第十条规定

   (1)遵守管理规约、业主大会议事规则，执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

   (2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

   (3)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

   (4)按照物业服务合同约定交纳物业服务费用;

   (5)配合、支持物业服务企业按照管理规约、物业服务合同实施的物业管理活动;

   (6)法律、法规规定的其他义务。

   10、小区内哪些事项由业主共同决定?

   根据《物业管理条例》第十一条规定

   (1)制定和修改业主大会议事规则;

   (2)制定和修改管理规约;

   (3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

   (4)选聘和解聘物业服务企业;

   (5)筹集和使用专项维修资金;

   (6)改建、重建建筑物及其附属设施;

   (7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

   11、业主委员会的法定性质是什么?

   根据《安徽省物业管理条例》第二十五条、二十八条规定，业主委员会是按照法定程序由全体业主通过业主大会会议选举产生的。业主委员会是业主大会的执行机构，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事项。 业主委员会的法定职责有哪些?

1. 15、根据《安徽省物业管理条例》第二十七条规定

   (1)执行业主大会的决定和决议;

   (2)召集业主大会会议，报告业主委员会工作和物业管理实施情况，报告业主大会、业主委员会工作经费和公共收益的分配与使用情况;

   (3)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

   (4)及时了解业主、物业使用人、物业服务企业的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

   (5)监督管理规约的实施;

   (6)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

   (7)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

   (8)调解物业使用、维护和管理等方面的纠纷;

   (9)业主大会赋予的其他职责。

   13、业主委员会委员应符合哪些条件?

   根据《安徽省物业管理条例》第二十六条规定 ：业主委员会委员应当符合下列条件：

   (1)本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主代表；

   (2)具有完全民事行为能力；

   (3)遵守业主大会的决定、管理规约、业主大会议事规则，履行业主义务；

   (4)热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

   (5)身体健康，具有一定的组织协调能力和必要的工作时间；

   (6)本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职或者有其他利害关系。

   14、业主委员会即将任期届满，相关单位要做好哪些工作?

   根据《安徽省物业管理条例》第三十条规定，业主委员会任期届满三个月前，应当召开业主大会进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍未组织的，可以由居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。

1. 对全体业主具有约束力的法定文件有哪些?

   根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定

   (1)(前期)物业服务合同;

   (2)(临时)管理规约;

   (3)业主大会议事规则;

   (4)业主大会或者业主委员会的决定。

   16、业主大会、业主委员会的法定禁止行为有哪些?

   根据《物业管理条例》第十九条规定，业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

   业主委员会不能正常开展工作的，物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)应当组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行调整。

   17、物业服务企业享有哪些权利?

   根据《安徽省物业管理条例》第五十七条规定物业服务企业享有以下权利：

   (1)根据有关法律、法规规定和物业服务合同约定，对物业及其环境、秩序进行管理；

   (2)依照国家、省有关规定和物业服务合同约定收取服务费用；

   (3)制止违反物业管理规约的行为；

   (4)可以将专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人；

   (5)法律、法规规定或者业主大会授予的其他权利。

   18、物业服务企业应当履行哪些义务?

   根据《安徽省物业管理条例》第五十八条规定物业服务企业应当履行以下义务：

   (1)按照物业服务合同约定，提供物业服务；

   (2)按照规定每年公布物业服务费收支情况；

   (3)及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项；

   (4)接受业主和业主委员会的监督，定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务；

   (5)协助有关部门提供社区服务，开展社区文化活动；

   (6)法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。

   19、物业费用途涵盖哪些服务内容?

   根据《定远县住宅小区物业物业服务收费管理办法》（定发改【2020】125号）规定，物业公共服务费由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、办公费用、物业服务企业固定资产折旧、合理的利润等以及经业主或者业主大会同意的其它费用组成。

   应当由住宅专项维修资金支出的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，不得计入物业服务成本或物业服务费支出。

1. 物业费不包括什么?

   根据《安徽省物业管理条例》第一百零四条规定

   (1)一般来讲，物业费不包括业主室内(专有部分)设施设备维修费用，比如业主家里电灯坏了、家中电路坏了、家里暖气不热、水龙头坏了等。

   (2)物业费不包括因房屋质量导致的种种问题，比如漏水、渗水、裂缝等，但前述问题物业公司应协助业主向开发商反映。保修期内由开发商负责维修，保修期外需要业主自费处理，但属共用部位问题维修的，可申请使用物业专项维修资金。

   (3)物业费并不包含公用设施设备维修费用及重大部件更换费用，此类费用应由物业专项维修资金解决。

   总之，物业服务仅针对公共区域，管理维护共用的设施设备、共有区域秩序，为业主的生活环境提供保障。

2. 业主所有的房屋出租或出卖后，物业费谁来承担?

   根据《物业管理条例》第四十一条规定

   (1)业主与承租人约定由承租人交纳物业费用的，其内部约定并不能对抗业主作为房屋登记所有人之法定义务，如果承租人未交纳物业费，业主仍要承担给付责任。

   (2)物业所有权发生转移时，业主应当与物业企业结清物业服务费用。购房人应当在签订购房协议前，向小区物业公司核实该房屋物业费结清情况，以免产生纠纷。

   22、物业公司收取的公共能耗费的用途是什么?

   根据《安徽省物业管理条例》第六十九条等规定，物业管理区域内，电梯、水泵、监控机房等共用设施设备运行产生的电费及公共照明、公共用水等费用，物业服务企业单独列账，按照物业服务合同约定的方式向全体业主分摊，物业服务企业应当定期公布实际费用和分摊情况。

   23、业主交纳的物业维修资金用途及范围?

   根据《安徽省物业管理条例》第八十七条、八十九条规定，该资金叫专项维修资金，是指由业主交存的用于国家规定保修期满后的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造工程的专项资金。该资金属于业主所有。物业专项维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。需要维修物业共用部位、共用设施设备的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用物业专项维修资金。该资金统一由属地物业专项维修资金管理中心专款专户监管。具体使用范围：

   (1)屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的；

   (2)电梯故障危及人身安全的；

   (3)消防设施损坏的；

   (4)公共护(围)栏破损严重，危及人身、财产安全的；

   (5)楼体外立面有脱落危险的；

   (6)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；

   (7)二次供水设施损坏的；

   (8)其他危及房屋安全的情形。

   24、小区内公共收益如何分配?

   根据《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定，业主大会成立前，物业服务企业根据前期物业服务合同中约定利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的收益，应当单独列账，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

   业主大会成立后，利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，其收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

   25、物业公司应当定期在小区公示哪些信息?

   根据《安徽省物业管理条例》第六十七条规定，街道办事处、乡镇人民政府监督电话、县物业管理部门监督电话

   (1)物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、收费项目、收费标准、收费方式以及收费依据、举报投诉电话等有关情况，自觉接受业主、物业使用人的监督，不得向业主、物业使用人收取任何未予标明的费用。

   (2)物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期在物业管理区域内的显著位置分别公示。

   (一)公开物业服务人员姓名和岗位:小区物业项目负责人，保洁，保安，绿化养护、工程维修等服务人员的姓名和照片;

   (二)公开物业服务内容和标准:物业服务合同约定或业主大会(居民代表大会)议定的服务内容及标准;

   (三)公开物业服务收费价格:物业服务费标准、停车收费标准、特约服务(便民服务)收费标准;

   (四)公开报修、监督电话:物业报修和值班电话、社区居委会监督电话、街道办事处监督电话、县物业管理部门监督电话;

   (五)接受业主(居民)监督:设立业主(居民)监督信箱,信箱由业主委员会(或社区居委会)开启和管理。

   (3)实行包干制收费方式的，物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业区域单独建账，按照物业服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。

   (4)实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，定期向业主大会或者全体业主公布物业服务收费的收支情况，并接受业主委员会的核查。

   26、为什么我家小区物业收费标准、服务等级与别的小区不完全一致?

   小区物业服务收费标准不同，物业所提供的服务内容、服务标准也就不同。我县目前执行的是2020年5月11日下发的《定远县住宅小区物业服务收费管理办法》（定法改版【2020】25号）文件。具体标准：

   定远县普通住宅小区前期物业公共服务等级收费标准表

27、小区里道路、绿地的归属有哪些规定?

根据《安徽省物业管理条例》第五十条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

1. 28、小区里的车位归属有哪些规定?

   根据《安徽省物业管理条例》第八十二条规定，建筑区划内，规划用于停放车辆的车位归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

   占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位，属于业主共有。

   建筑区划内，规划用于停放车辆的车位、车库应当首先满足业主的需要。

   29、业主改变住宅用途(住改商)有哪些限制条件?

   根据《安徽省物业管理条例》第七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房、业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当依法征询有利害关系的业主同意。

   30、业主房屋装饰装修过程中有哪些禁止行为和注意事项?

   根据《物业管理条例》第四十五条规定

   (1)业主或者物业使用人拒不办理装修登记、批准手续的，物业服务企业可以按照临时管理规约或者管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域;

   (2)对疑似违法使用建设材料，物业服务企业可以限制其进入小区;

   (3)物业服务企业可根据临时管理规约或者管理规约规定的装修时间，限制非装修时间装修施工人员及材料进入小区;

   (4)临时管理规约或者管理规约约定的其他管理措施。

   31、业主装饰装修房屋，需要具备哪些前提条件?

   根据《安徽省物业管理条例》第七十七条规定，业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续，签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主。

   变动建筑主体或者承重结构的，业主需要提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案和城市房屋安全鉴定机构出具的审定意见，并按照规定办理批准手续。

   32、业主房屋装修过程中，物业公司是否有权现场巡查?

   可以，根据《安徽省物业管理条例》第七十七条规定，业主或者物业使用人对房屋装饰装修的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当告知房屋装饰装修的禁止行为和注意事项。

   物业服务企业应当加强对房屋装饰装修现场的巡查;业主或者物业使用人、装饰装修施工人员应当配合。

   33、业主作为区分所有权人的禁止行为有哪些?

   根据《安徽省物业管理条例》第七十九条规定

   (1)装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构;

   (2)侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备;

   (3)违法搭建建筑物、构筑物;

   (4)违反法律、法规和管理规约，以及未经有利害关系的业主同意，改变建筑物及其附属设施的用途;

   (5)擅自改变房屋外观;

   (6)在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;

   (7)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音;

   (8)损坏公共绿化及其附属设施;

   (9)违反规定倾倒垃圾、污水和杂物，焚烧垃圾;

   (10)违反规定停放车辆;

   (11)违反规定摆摊设点、占道经营;

   (12)违反规定饲养宠物;

   (13)法律、法规禁止的其他行为。

   违反前款规定的，业主委员会、物业服务企业应当制止。制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后，应当依法予以制止或者依法处理。

   34、房屋漏雨、室内墙面裂纹等房屋质量问题应当由哪些主体承担责任?

   根据《建设工程质量管理条例》第四十一条规定，国家规定及商品房买卖合同约定的保修期限内，业主室内房屋问题找开发商处理，由开发商承担相关维修、赔偿责任;物业服务企业要协助业主做好房屋问题登记、统计，并及时反馈给开发商处理。

   35、房屋建筑工程保修期如何起算?

   根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定，房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。在正常使用下，其最低保修期限为:

   (1)地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程合理使用年限;

   (2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;

   (3)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;

   (4)电气系统、给排水管道、设备安装为2年;

   (5)装修工程为2年。

   36、小区电梯经常坏，其责任归属应当如何划分?

   根据《物业管理条例》四十六条、四十七条规定，细心的业主会发现，电梯经常坏主要集中在小区刚交房，各家都在装修的那段时间。这也是搬东西抵住电梯门、运载物品超重、泥沙杂物进入电梯门槽缝隙等问题的多发期。所以，在物业按规定做好专业维保的同时，大家文明使用电梯更重要。

   (1)请勿在电梯内乱蹦乱跳或追逐打闹，儿童或宠物须有成人陪同乘梯。

   (2)禁止用异物遮挡、卡扣电梯门，人为阻止电梯关门。搬运重物需长时间使用电梯时，请与小区物业提前预约联系，将电梯临时开启手动模式。

   (3)乘坐电梯遵循“先下后上”原则，禁止超载运行，超载铃响时后进者应自觉退出。

   (4)身体请勿倚靠电梯门，以免电梯开门时摔伤等意外事故。

   (5)请勿大力触按电梯按钮。根据需要按下楼层和方向按钮，勿上下键同时按下，提高电梯使用效率。

   (6)电梯发生故障或停电被困时，请乘客保持镇静，使用电梯内报警装置报警后，等待救援。千万不能擅自暴力破门逃离。

   (7)发生火灾应从疏散楼梯逃生，切勿乘电梯。

   专业维保+文明乘梯=延长电梯使用寿命+延迟电梯因维修使用业主维修资金时间。

1. 业主该如何正确处理相邻关系?

   根据《中华人民共和国民法典》第二百八十八条规定

   (1)不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

   (2)法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定，法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。

   (3)不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。

   (4)不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

   (5)不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。